Jakie pytania zadać ekspertowi finansowemu, pośrednikowi kredytowemu, żeby już podczas pierwszego kontaktu przekonać się, że warto z nim współpracować i osiągnąć dzięki temu maksymalne wymierne korzyści?
Pierwsze spotkanie z ekspertem finansowym może być dla Ciebie pewnego rodzaju niewiadomą, możesz nie wiedzieć czego oczekiwać i na co możesz liczyć, czy taka usługa jest bezpłatna etc.
Ten artykuł zdecydowanie doda Ci pewności siebie i pozwoli czuć się bardziej komfortowo podczas pierwszego spotkania z ekspertem finansowym.
Poniżej 8 kluczowych pytań i odpowiedzi, żeby poczuć, że to wszystko może być dość łatwe i przyjemne.
1. Jaka jest moja zdolność kredytowa?
Decyzja o przyznaniu Ci kredytu hipotecznego zawsze zależy od banku i może różnić się w zależności od tego, który z nich wybierzesz.
W każdym przypadku musisz wykazać się zdolnością kredytową, ponieważ to właśnie ją bank będzie oceniał w pierwszej kolejności jako kryterium wiodące, ponieważ chce mieć pewność, że będziesz mógł swobodnie spłacać raty kredytu hipotecznego, a jednocześnie stać Cię będzie na dalsze utrzymanie.
Poniżej lista ważnych twardych aspektów, które zostaną wzięte pod uwagę, gdy będziesz ubiegał się o kredyt na mieszkanie:
- poziom średnich miesięcznych dochodów – od ich wysokości będzie zależała kwota, jaką będziesz mógł otrzymać,
- wysokość, ilość oraz charakter miesięcznych zobowiązań względem banków oraz innych instytucji finansowych – np. kredyty, karty kredytowe lub zobowiązań względem osób trzecich – np. alimenty
- skala kosztów utrzymania – zależą one od tego, jaki jest Twój stan cywilny i od tego, czy posiadasz potomstwo; banki przyjmują wysokość tych kosztów na podst. swoich wewnętrznych regulacji, które są powiązane z danymi na temat kosztów życia podawanymi przez GUS (Główny Urząd Statystyczny)
- historia kredytowa – najlepiej, gdy nie masz aktualnie żadnych zobowiązań , a wszystkie, które miałeś do tej pory, były regulowane terminowo,
- na jakiej podstawie uzyskujesz dochody oraz jaki jest Twój staż pracy – najbardziej optymalnie, gdy pracujesz na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, ponieważ najłatwiej udokumentować otrzymywany dochód.
Pamiętaj jednak, że każdy ma takie same szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego, niezależnie od przedstawionego źródła dochodu, o ile źródło to jest akceptowane przez bank.
Banki honorują także umowy o pracę na cz. określony, umowy zlecenie/o dzieło, działalności gospodarcze – rozliczane książką przychodów i rozchodów, ryczałtem, kartą podatkową, dochody z umów najmu nieruchomości etc.
Każdy wniosek o kredyt hipoteczny jest rozpatrywany indywidualnie – analitycy podejmują decyzję na podstawie przekazywanych dokumentów.
Do wyliczenia zdolności kredytowej każdy bank stosuje unikatowe wewnętrzne narzędzia oceny ryzyka, a ponadto często tzw. ocenę scooringową, której składową może być ocena Twojego wykształcenia/branży, w której pracujesz/sytuacji Twojego pracodawcy etc.
Jeśli czujesz, że Twoja zdolność kredytowa z różnych powodów może być niewystarczająca, istnieje szereg sposobów, jak sobie pomóc.
Poniżej przedstawiam tylko niektóre rozwiązania:
- możesz przystąpić do kredytu z innym członkiem rodziny, którego dochody mogłyby podnieść zdolność kredytową; często pomocni okazują się rodzice
- możesz zawrzeć rozdzielność majątkową i samodzielnie przystąpić do kredytu hipotecznego
- jeśli posiadasz inne kredyty, możesz złożyć wniosek o ich konsolidację lub wydłużenie oraz zrezygnować z karty kredytowej lub limitu w koncie
- możesz zwiększyć wkład własny i obniżyć kwotę kredytu oraz tym samym rozszerzyć listę dostępnych banków
- możesz wydłużyć okres kredytowania
2. Na jak wysoki wkład własny muszę być przygotowany?
Wkład własny stanowi oczekiwaną przez bank wartość, którą klient – nabywca nieruchomości powinien wpłacić zbywcy gotówką na poczet ceny zakupu nieruchomości. Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje bankom, żeby wymagały od klientów min. 20% wkładu, ale na szczęście dla rynku i klientów funkcjonują na naszym polskim rynku banki, które w dalszym ciągu wymagają tylko 10% wkładu.
Oznacza to, że wnioskując o kredyt hipoteczny na mieszkanie o wartości 300 000 PLN musisz przygotować się na wkład własny w wysokości min. 30.000 PLN.
Prawdą jest jednak to, że im większy wkład własny tym więcej możliwości i oferta cenowa może być nieco bardziej korzystna, ale z drugiej strony czekanie na zgromadzenie dodatkowych środków może się wiązać z kolejnymi wyrzeczeniami i z czasem, a okazja do zakupienia wymarzonej nieruchomości może uciec.
Pamiętaj, że kredyt hipoteczny ma bardzo niskie oprocentowanie i jest właściwie najtańszym sposobem pozyskania gotówki, więc nie zawsze warto na siłę wybierać oferty z większym niż minimalny wkład własny i tym samym odwlekać w czasie zakup optymalnej dla siebie nieruchomości.
3. Jakie poniosę koszty dodatkowe przy kredycie hipotecznym?
Koszty dodatkowe, na które musisz się przygotować zależą od charakteru transakcji.
Inaczej będzie, gdy będziesz kupować nieruchomość z rynku wtórnego, inaczej, gdy będzie to rynek pierwotny, czyli zakup od developera.
Skupię się na 2 powyższych formach, ponieważ takie transakcje są najczęściej spotykane:
- Zakup – r. wtórny – mieszkanie, cena 300.000 PLN (stawki notarialne mogą się nieznacznie różnić w zależności od rejonu)
- 6000 PLN – podatek od czynności cywilno – prawnych – 2% od ceny zakupu
- 2000 PLN – taksa notarialna za akt przeniesienia własności
- 200 PLN – wniosek o wpis własności do Księgi Wieczystej
- 200 PLN – wniosek o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej – opłata sądowa, można zlecić wykonanie tej czynności notariuszowi – dodatkowe 250 PLN
- 19 PLN – podatek od wnioski o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej
- 300 PLN – odpisy aktu notarialnego
- Zakup – r. pierwotny – mieszkanie, cena 300.000 PLN
- 800 PLN – umowa developerska (nie zawsze jednak musi wystąpić konieczność jej podpisania, wyjaśnię to Tobie podczas spotkania)
- 2000 PLN – taksa notarialna za akt przeniesienia własności
- 60 PLN – wniosek o założenie Księgi Wieczystej dla nieruchomości
- 200 PLN – wniosek o wpis własności do Księgi Wieczystej
- 200 PLN – wniosek o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej – opłata sądowa, można zlecić wykonanie tej czynności notariuszowi – dodatkowe 250 PLN
- 19 PLN – podatek od wnioski o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej
- 300 PLN – odpisy aktu notarialnego
Niezależnie od powyższych kosztów formalno – prawnych spotkasz się z niższymi lub wyższymi kosztami związanymi z samym bankiem i procesem kredytowym.
Mogą być nimi:
- prowizja – jednorazowa opłata za udzielenie kredytu – najczęściej wynosi ona 2% od kwoty udzielonego kredytu, może być oczywiście niższa lub wynieść 0%, ale wtedy najczęściej banki proponują klientom inny produkt dodatkowy, którego cena wynosi również ok. 2 – 3% wartości kredytu; prowizja lub te inne koszty mogą być skredytowane, jeśli pozwoli na to wartość nieruchomości
- wycena – w zależności od nieruchomości i jej charakteru – od 500 do 800 PLN
4. Jak mam się zabezpieczyć w trakcie spłaty rat kredytu hipotecznego?
Kredyt hipoteczny jest w większości przypadków najbardziej poważnym zobowiązaniem i jedną z najwyższych pozycji kwotowych po stronie pasywów w domowym budżecie.
W związku z tym kluczowym jest, żebyś odpowiedzialnie i bardzo świadomie zabezpieczył się podczas jego spłaty w sytuacji, gdy możliwość jego efektywnej obsługi będzie krótko lub długofalowo zachwiana w wyniku problemów z pracą, ze zdrowiem lub na wypadek śmierci jednego z kredytobiorców.
Jest to tym bardziej ważne w sytuacjach, gdy między kredytobiorcami istnieje dysproporcja w dochodach i występuje ryzyko, że w przypadku śmierci dostarczyciela większej części dochodu druga strona może sobie nie poradzić z obsługą rat.
Warto uświadomić sobie, że nieprzyjemne życiowe scenariusze czasem się zdarzają, dlatego koniecznym jest przynajmniej refleksja nad swoim podejściem do tematu, przeliczenie, jak wyglądałaby sytuacja w razie zagrożenia i wybranie odpowiednich narzędzi, które dadzą komfort i spokojny sen.
Część banków w związku z tym oferuje w ramach kredytu różnorakie ubezpieczenia. Są one jednak często nie najwyższej jakości i zawierają katalog wyłączeń odpowiedzialności towarzystw ubezpieczeniowych, dlatego należy odpowiedzialnie wybrać coś skrojonego dla siebie i dopasowanego do indywidualnej sytuacji
5. Jak wysoką ratę kredytu hipotecznego będę płacić?
Wysokość całkowitego kosztu miesięcznej obsługi raty wyznaczać może kilka komponentów.
Są nimi:
- Oprocentowanie kredytu hipotecznego – składa się z dwóch elementów. Są nimi stawka bazowa WIBOR – wartość zmienna zależna od wysokości stóp procentowych w Polsce oraz marża – wartość stała – określona w umowie kredytowej. Obowiązuje na niezmiennych warunkach, przez cały okres, w którym będziesz spłacać. Marża jest elementem polityki cenowej danego banku, zależeć może od wysokości wkładu własnego/kwoty kredytu/oceny klienta; oprocentowanie kredytu: 3,52% = aktualny WIBOR – 1,72% + marża 1,8%
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli wkład własny niższy niż 20%)
- Ubezpieczenie pomostowe – najczęściej przez okres ok. 2 – 5 m-cy – do momentu wpisania hipoteki do Księgi Wieczystej
- Ubezpieczenie na życie – warto rozważyć zastąpienie ubezpieczenia bankowego indywidualną polisą dopasowaną do Twoich potrzeb ze względu na wyłączenia odpowiedzialności i ograniczone zakresy
- Ubezpieczenie nieruchomości – bazowe ubezpieczenie od ognia oraz innych zdarzeń losowych
6. Jak wygląda proces kredytowy?
Proces kredytowy trwa najczęściej od 4 do 6 tygodni.
Poniżej harmonogram poszczególnych etapów współpracy z ekspertem finansowym:
- Spotkanie informacyjne – ocena możliwości/potwierdzenie zdolności kredytowej/zaprogramowanie scenariusza kolejnych działań
- Znalezienie nieruchomości
- Spotkanie i ponowna weryfikacja możliwości i analiza ofert
- Podpisanie umowy przedwstępnej
- Skompletowanie dokumentów
- Złożenie wniosków kredytowych
- Analiza wniosków w bankach
- Pozytywne decyzje kredytowe i ich analiza formalno – prawna
- Akceptacja warunków
- Podpisanie umowy kredytowej w banku
- Spełnienie warunków do wypłaty
- Uruchomienie kredytu
7. Jakie dokumenty muszę dostarczyć, żeby wystartować?
Lista wymaganych dokumentów rożni się w zależności od sposobu osiągania dochodu – np. etat – cz. nieokreślony lub określony, umowa zlecenie/o dzieło, działalność gospodarcza – najbardziej popularna forma rozliczania się z urzędem skarbowym – książka przychodów i rozchodów, ale także ryczałt ewidencjonowany lub karta podatkowa oraz rodzaju kupowanej nieruchomości – np. r. wtórny lub pierwotny – nieruchomość od developera, czy jest to lokal mieszkalny, dom jednorodzinny czy działka budowlana lub czy jest to sprawa związania z budową domu etc.
Co do zasady jednak możemy wyróżnić 3 grupy dokumentów: (prezentuję te przy najczęściej spotykanych standardowych procesach kredytowych)
- Osobiste:
- dowód osobisty
- Finansowe:
- Etat – umowa o pracę:
- zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach – formularz bankowy – dostaniesz go ode mnie
- wyciąg z konta bankowego – do wygenerowania z bankowości elektronicznej – nie jest potrzebna do tego wizyta w oddziale banku
- Działalność gospodarcza:
- PIT za poprzedni rok z potw. Złożenia go przez internet (z UPO – Urzędowym Potwierdzeniem Odbioru) lub z pieczątką urzędu skarbowego
- książka przychodów i rozchodów za okres od stycznia danego roku do ostatniego rozliczonego miesiąca w formie tabeli z podsumowaniem poszczególnych m-cy; jeśli wniosek kredytowy jest składany do kwietnia danego roku, to książka za cały poprzedni rok również w formie tabeli
- zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu z opłacaniem zaliczek miesięcznych/kwartalnych na podatek dochodowy
- zaświadczenie z ZUSu o niezaleganiu ze składkami na ubezpieczenie społeczne/zdrowotne
- Związane z nieruchomością:
- Rynek wtórny – mieszkanie:
- umowa przedwstępna
- nr księgi wieczystej (KW) nieruchomości lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku przeciwskazań do założenia KW
- podstawa nabycia przez obecnego właściciela – akt notarialny/darowizny/akt spadku
- zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości czynszowych
- wycena – operat szacunkowy wykonany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego
- Rynek pierwotny: (do przygotowania przez developera)
- umowa rezerwacyjna + wzór umowy developerskiej + wzór prospektu informacyjnego lub podpisana już umowa developerska i prospekt informacyjny
- pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowanie, jeśli budowa została zakończona
- wypis z rejestru gruntów
- wyrys z mapki ewidencyjnej
- oświadczenia developera na formularzu bankowym – dostaniesz go ode mnie
- wycena – operat szacunkowy wykonany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego
Powyższa lista dokumentów jest tylko poglądową i ma uświadomić Tobie na co musisz się nastawić; do każdej sprawy lista może się nieco różnić, ale wszystko jest na spokojnie do załatwienia – najczęściej zgromadzenie dokumentów zajmuje klientom ok. 3 – 6 dni roboczych.
8. Jakie korzyści uzyskam dzięki współpracy z ekspertem finansowym i dlaczego to nic nie kosztuje?
Wykona za Ciebie profesjonalny research szerokiego rynku i wybierze na podstawie dostarczonych przez Ciebie informacji w oparciu o Twoją sytuację osobistą, zawodową oraz indywidualne preferencje TOP ofert kredytowych.
W następnym kroku z dużym zaangażowaniem, profesjonalizmem przy zachowaniu harmonogramu i terminarza oraz w miłej atmosferze partnerskiej współpracy przeprowadzi Cię przez kilkutygodniowy proces uzyskania optymalnego rozwiązania.
Później rozjaśni zawiłości zapisów umowy kredytowej, pomoże ominąć pułapki i finalnie doprowadzi do szczęśliwego finału w postaci złożenia podpisu pod najlepszą ofertą.
Będzie pamiętać o Tobie w przyszłości, żeby podpowiadać Ci jak optymalizować Twoje finansowe wybory pozwalając za każdym razem po prostu oszczędzać Twoje pieniądze i czas oraz ułatwi Ci życie w tym jakże ważnym i delikatnym obszarze.
I to wszystko bezpłatnie.
Jak to możliwe?
Zadzwoń/napisz.
Porozmawiajmy…
