Ten artykuł wskaże Ci 13 błędów, których należy uniknąć, żeby zakup Twojej wymarzonej nieruchomości był nie tylko prosty, łatwy i przyjemny, ale przede wszystkim świadomy i spokojny, co pozwoli zaoszczędzić realne policzalne kwoty i trochę zdrowia.
Zakup nieruchomości, zwłaszcza pierwszej w życiu oraz aplikacja o kredyt hipoteczny to jedno z bardziej stresujących wydarzeń w życiu.
Wynika to z dużych emocji – mieszanki ekscytacji i pewnej niewiadomej, która zawsze towarzyszy nam przy wchodzeniu w nowy etap życia.
W związku z tym dość łatwo w tych okolicznościach popełnić szereg błędów, które mogą mieć długofalowe negatywne skutki i których konsekwencje możesz odczuwać długo po zakupie i zaciągniętym zobowiązaniu w postaci nieatrakcyjnych warunków cenowych, niewygodnych warunków sprzedaży łączonej (cross – sellu) czy też poczucia dyskomfortu i braku bezpieczeństwa po wydaniu absolutnie wszystkich oszczędności na wkład własny czy opłaty okołokredytowe.
Negatywne skutki mogą mieć również charakter tylko doraźny w postaci pewnego rozczarowania, poczucia niezadowolenia podczas samego procesu kredytowego. Może to wynikać z tego jakimi ludźmi spotkasz się przy tej okazji – czy wybierzesz profesjonalistę, który holistycznie podejdzie do Ciebie i Twojej sytuacji życiowej i momentu w życiu, a przy okazji czy będzie po prostu empatyczny i miły czy może trafisz na kogoś, kto tych umiejętności i cech posiadać nie będzie.
1. Dowiedz się czym jest kredyt hipoteczny/mieszkaniowy!
Najpoważniejszym błędem podczas zaciągania kredytu hipotecznego jest zupełny brak wiedzy, czym właściwie jest kredyt hipoteczny i z czym wiąże się jego zaciągnięcie.
Warto poznać chociażby podstawowe założenia i mechanizmy tego nie najprostszego przecież rozwiązania finansowego.
Trzeba zrozumieć czym jest hipoteka, co ma wpływ na oprocentowanie kredytu i jak wygląda polityka jego kształtowania, jakie masz obowiązki względem banku, jak powinieneś się zabezpieczyć w trakcie spłaty rat etc.
Celem moich artykułów jest oczywiście przybliżenie Tobie tej wiedzy, tak, żebyś zyskał komfort i pewność siebie podczas dalszej współpracy.
2. Sprawdź zdolność kredytową zanim podpiszesz umowę przedwstępną!
Wielu klientów działając pod wpływem impulsu i w towarzystwie dużych emocji podpisuje umowę przedwstępną zanim na spokojnie zweryfikuje swoje możliwości kredytowe.
Czasami okazuje się, że zdolności kredytowej brakuje, a podpisana umowa przedwstępna obliguje już do zamknięcia transakcji i grozi utratą wpłaconego zadatku.
Dlatego ważne jest, żebyś zanim podejmiesz jakikolwiek formalny krok, który zwiąże Cię ze zbywcą nieruchomości przeanalizował podczas profesjonalnej rozmowy swoje możliwości finansowe oraz otrzymał jasny i klarowny harmonogram dalszych kroków wraz z określeniem konkretnych warunków ofert bankowych, dzięki czemu zyskasz pewność, że wszystko kontrolujesz i rozumiesz.
3. Sprawdź swoją historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej – BIK!
Biuro Informacji Kredytowej to instytucja, do której banki raportują informacje o tym, jak kredytobiorcy w Polsce spłacają swoje zobowiązania.
Czyli każdy kredytobiorca do takiej bazy trafia. Ważne jest jednak to, żeby informacja o Tobie była w tym raporcie pozytywna.
W celu weryfikacji swojej sytuacji i dla zyskania komfortu również w tym obszarze warto skorzystać z dostępnego w internecie narzędzia: https://www.bik.pl/klienci-indywidualni/raport-bik i ściągnąć on-line zestawienie/raport kredytowy na swój temat – zaoszczędzi to Tobie wiele stresu i niepotrzebnych nerwów oraz podniesie komfort w rozmowie z ekspertem finansowym i ułatwi wypełnienie aplikacji kredytowej.
4. Nie śpiesz się przy wyborze nieruchomości i podpisywaniu umowy przedwstępnej!
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długi czas – często na 20 – 30 lat. Z tego powodu pośpiech nie powinien być tutaj czynnikiem wiodącym.
Ważne jest, żebyś wiedział jak dokładnie przebiegają poszczególne etapy procesu o pozyskanie finansowania.
Są nimi m.in.:
- skompletowanie dokumentów,
- złożenie wniosków kredytowych,
- otrzymanie wstępnej decyzji kredytowej po analizie zdolności kredytowej i ocenie scooringowej,
- oszacowanie wartości nieruchomości,
- analiza nieruchomości pod względem prawnym i technicznym,
- uzyskanie ostatecznej decyzji kredytowej,
- przygotowanie umowy i jej podpisanie,
- przeniesienie własności w formie aktu notarialnego,
- wypłata środków.
Te poszczególne etapy trwają łącznie w zależności od banku i momentu w roku (święta/okresy urlopowe etc.) od ok. 3 do najczęściej 5 – 6 tyg.
Pamiętaj też, że istnieje prosta zależność – banki z ofertami atrakcyjnymi, co do zasady rozpatrują wnioski dłużej niż te z warunkami nieco gorszymi. Zawsze więc warto poczekać 1 – 2 tyg. dłużej, żeby przez 240 – 360 m-cy cieszyć się z dobrego wyboru i mieć przekonanie, że nie zawiodło się przede wszystkim samego siebie.
5. Zweryfikuj stan prawny nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zaliczki lub zadatku!
Zanim cokolwiek podpiszesz i zaryzykujesz swoimi oszczędnościami, czasem i energią, zweryfikuj stan prawny nieruchomości.
Po pierwsze dużo ewentualnych informacji negatywnych znajdziesz w księdze wieczystej. Dostęp do elektronicznej bazy jest w Polsce jawny i możesz skorzystać z wyszukiwarki on – line pod adresem: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
Oczywiście niezależnie od ksiąg wieczystych możesz mieć szereg innych wątpliwości np. na temat stanu technicznego, pewności czy bank w ogóle będzie chciał się zabezpieczyć hipotecznie na konkretnej nieruchomości albo czy być może nie będzie wymagać jakiś dodatkowych zabezpieczeń w postaci np. wyższego wkładu własnego.
Dlatego potrzebujesz konkretnej rozmowy, która rozwieje szereg Twoich wątpliwości i da pewność przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
6. Dowiedz się czym różni się zadatek od zaliczki!
Warto znać różnicę między tymi dwoma pojęciami. Skutki prawne wpłaty zadatku i zaliczki są zupełnie inne.
Zadatek działa w taki sposób, że w przypadku niewykonania umowy przez nabywcę traci on wpłacone środki, a w przypadku finalizacji transakcji zadatek staje się wpłatą na poczet części ustalonej wcześniej ceny. Gdyby jednak z transakcji wycofał się zbywca, wtedy on zwraca nabywcy kwotę w wysokości 2krotności wpłaconego przez niego zadatku.
Zaliczka zaś to wpłata należności na poczet ceny zakupu nieruchomości. W przypadku niedotrzymania warunków umowy przez nabywcę, podlega całkowitemu zwrotowi.
Tak więc zadatek łączy strony transakcji znacznie mocnej niż zaliczka.
7. Miej świadomość kosztów okołokredytowych i nie wydaj wszystkiego wyłącznie na wkład własny!
W momencie, kiedy masz nieprawidłowo skalkulowany budżet na dokonanie zakupu nieruchomości, istnieje ryzyko, że na coś nie wystarczy Ci środków. Lepiej, żebyś zaczekał z zakupem trochę dłużej i zgromadził większy zapas środków finansowych, niż „szedł na żywioł”.
Czasem to drugie podejście kończy się zaciąganiem dodatkowych kredytów gotówkowych/konsumpcyjnych (dużo droższych), pożyczaniem pieniędzy od rodziny, czy zmniejszeniem kwoty wkładu własnego w kupowaną nieruchomość. Wspólnym mianownikiem braku środków na dodatkowe opłaty i wykończenie nieruchomości pozostaje “przepłacenie”.
Tu znajdziesz link do artykułu na temat tego, na jakie koszty okołokredytowe poza wkładem własnym musisz być przygotowany:
Pierwsze spotkanie z ekspertem finansowym, pośrednikiem kredytowym – 8 kluczowych pytań.
8. Wiedz, że Twój bank niekoniecznie musi mieć najbardziej optymalną ofertę!
Ważne równie, żebyś wiedział, że rzadko jest tak, że bank, w którym masz rachunek bankowy będzie mieć dla Ciebie najlepszą ofertę dostępną na rynku. Nie chodzi tylko i wyłącznie o cenę kredytu, ale i o to, że Twój bank może mieć taką politykę kredytową, która wogóle wykluczy możliwości dla Ciebie ze względu na ocenę ryzyka lub rodzaj i stan prawny nieruchomości, którą chcesz kupić. Dlatego konieczna jest analiza szerokiego rynku i finalnie złożenie wniosków kredytowych do większej grupy banków i tym samym zwiększenie szansy na otrzymanie finansowania oraz zapewnienie sobie najbardziej optymalnych warunków cenowych.
9. Nie traktuj wszystkich opinii i rankingów śmiertelnie poważnie!
Oczywiście dobrze, jeśli przed całym procesem zakupu nieruchomości i pozyskania finansowania zorientujesz się wśród życzliwych Ci osób, jakie mają doświadczenia, przekonania i opinie na temat sprawy oraz możliwości. Być może przecież same w nieodległej przeszłości same doświadczyły tej drogi.
Często jednak takie rady nie są do końca obiektywne, mogą zawierać merytoryczne błędy lub po prostu są nieprecyzyjne na zasadzie „bo ktoś mówił, że…”
Rzadko kiedy taki prywatny doradca spotyka się z tematem na co dzień i jest na bieżąco z danymi z rynku, wiedzą na temat trendów oraz dodatkowo ma szerokie spojrzenie i perspektywę. Dlatego zaufaj profesjonaliście, ekspertowi finansowemu, który po wsłuchaniu się w Twoje potrzeby, przygotuje dla Ciebie mapę drogową, wskaże możliwości i przejrzysty harmonogram działań.
Kolejny błąd to zbytnie przekonanie o jakości i obiektywiźmie dostępnych w mediach rankingów o kredytach hipotecznych. Są one bardzo często dużym uproszczeniem wiedzy na temat rynku i ofert bankowych. Hipoteka to zbyt skomplikowany produkt, aby rzetelnie go opisać w krótkim rankingu. Jest wiele czynników, które decydują o wyborze właściwej dla Ciebie oferty, dlatego koniecznym jest głębokie rozważenie wielu jej aspektów.
10. Weź pod uwagę, że niska rata kredytu to nie jedyny istotny parametr!
Niska rata kredytu to oczywiście ważny parametr wyboru oferty. Musisz jednak pamiętać, że to nie jedyny element polityki cenowej banku względem klienta. Oprócz raty spotkasz się często z kosztami początkowymi – prowizją lub za inną extra opłatą w postaci ubezpieczenia – np. od utraty pracy etc. oraz dodatkowymi kosztami miesięcznymi – składką za ubezpieczenie nieruchomości, za ubezpieczenie pomostowe lub za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Koniecznym jest spojrzenie na temat kompleksowo i kierowanie się w związku z powyższym nie tylko wysokością raty, ale dobranie oferty do Twojej sytuacji – np. zgoda na wyższą ratę w zamian za niezapłacenie prowizji na starcie, dzięki czemu zaoszczędzone środki pozwolą sfinansować inne koszty okołokredytowe – np. notarialne lub koszty związane z wykończeniem lub doposażeniem kupowanej przez Ciebie nieruchomości.
11. Zabezpiecz się podczas spłaty, postępuj odpowiedzialnie!
Wybierając finansowanie w postaci kredytu hipotecznego ważne jest, żebyś myślał o tym zobowiązaniu odpowiedzialnie. Wypadki chodzą po ludziach, choroba nie wybiera, a rzeczy ostateczne czekają nas wszystkich. Oczywiście wiem, że nie wybierasz się na drugą stronę, gdy kupujesz nieruchomość i pewnie czujesz się mocny w związku z tym, ale kredyt hipoteczny, który wybierasz będziesz spłacał pewnie minimum kilkanaście lat, więc pomyśl o swoim zdrowiu po 40stym czy 50stym roku życia.
Zabezpieczenie jest tym bardziej ważne w sytuacjach, gdy między kredytobiorcami istnieje dysproporcja w dochodach i występuje ryzyko, że w przypadku śmierci dostarczyciela większej części dochodu druga strona może sobie nie poradzić z obsługą rat.
Warto uświadomić sobie, że nieprzyjemne życiowe scenariusze czasem się zdarzają, dlatego koniecznym jest przynajmniej refleksja nad swoim podejściem do tematu, przeliczenie, jak wyglądałaby sytuacja w razie zagrożenia i wybranie odpowiednich narzędzi, które dadzą komfort i spokojny sen.
Część banków w związku z tym oferuje w ramach kredytu różnorakie ubezpieczenia. Są one jednak często nie najwyższej jakości i zawierają katalog wyłączeń odpowiedzialności towarzystw ubezpieczeniowych, dlatego należy odpowiedzialnie wybrać coś skrojonego dla siebie i dopasowanego do indywidualnej sytuacji
12. Świadomie wybierz dobrego doradcę kredytowego!
Musisz koniecznie wybrać dobrego doradcę/eksperta finansowego.
Przede wszystkim doświadczonego w ilości i różnorodności zamkniętych z sukcesem spraw kredytowych. Takiego, który w swoich kompetencjach skupia szeroki zakres umiejętności, a tym samym możliwości dla klienta.
Ważne jest też, żebyś zrozumiał jego rolę i miejsce w całym procesie kredytowym oraz był otwarty na współpracę i sugestie, bo dzięki temu wszystko przebiegnie sprawnie, zaoszczędzisz pieniądze, czas i energię.
13. Nie obawiaj się pytać, mieć wątpliwości, bądź asertywny we współpracy z ekspertem finansowym, zbywcą czy pośrednikiem nieruchomości!
Komunikacja to sprawa fundamentalna. Koniecznie na początku współpracy określić należy jej podstawowe zasady.
Nie możesz unikać rozmowy, jeśli pojawiają się jakieś nieprzewidziane trudności czy komplikacje. Za każdym razem są one do rozwiązania, gdy strony transakcji – tj. zbywca, Ty jako mój klient, pośrednik nieruchomości czy ja będziemy transparentnie komunikować nasze oczekiwania i dzięki temu nasze wspólne przedsięwzięcie będzie się przesuwać sprawnie do przodu i zmierzać do szczęśliwego finału.
Widzisz więc, że temat związany z zakupem nieruchomości i kredytem hipotecznym w tle wcale nie musi być trudny.
Podjedź do niego rozważnie, a będzie dobrze!
Na pewno Ci pomogę.
Porozmawiajmy…
